第二家园和度假屋的特殊考虑

如果你和我们一样，你也梦想过第二间/度假屋。而且，由于利率处于历史低位，更不用说在家工作时改变风景的愿望，我们发现自己在寻找小木屋、牧场或海滨别墅只是时间问题。但是，在您决定将这种想法变为现实之前，您应该考虑一些问题。这些包括与拥有第二套/度假屋相关的成本、房屋的属性、租金潜力和所得税待遇。

你应该买度假屋吗？

在您购买度假屋之前，首先要确定您是否负担得起。即使您可以将其出租或从您的税收中扣除部分拥有成本，度假屋主要是一种奢侈品，而不是一种投资。你应该买一个来增加你的生活价值，而不是你的净资产。

在以下情况下，购买度假屋可能适合您：

• 拥有一个是您毕生的梦想，现在您可以负担得起
• 您即将退休，并计划将房屋用作您退休后的主要住所（购买前请务必考虑您未来的需求）
• 您将在家庭度假中节省足够的钱来抵消度假屋的费用
• 您可以通过在不使用房屋时将其出租来收回拥有房屋的大部分或全部成本

在以下情况下，购买度假屋可能不适合您：

• 你必须凑钱买得起
• 你不会喜欢照顾财产

拥有一个度假屋需要多少钱？

拥有度假屋的成本可能比您想象的要高。以下是您可以期望支付的一些费用：

抵押付款、税收和保险

除非您为度假屋支付现金，否则您必须每月支付抵押贷款。而且，无论您是否支付现金，您都必须支付财产税以及房屋的危险和责任保险费。

维修、保养和费用

无论您是自己维护房屋还是聘请其他人来维护房屋，您都必须花钱修理和维护房屋。维护成本可能包括清洁、庭院工作、游泳池或水疗中心维护、犁耕以及大修和小修。如果您要购买公寓，则无需维护单元的外观或做院子工作，但您必须每月支付公寓费用。或者，如果您决定出租房屋，您可能需要聘请专业的管理公司，该公司会向您收取出租和维护房屋的费用。

公用事业

您为电、暖、污水、水、电话和其他公用事业支付的金额将取决于您使用度假屋的频率。这些成本真的可以加起来，特别是如果你有很多人住在家里。

家具和用品

除非您的度假屋配备齐全，否则预计会在家具、床上用品和餐具上花费大量资金来装备您的新家。

旅行和娱乐费用

不要忽视往返度假屋的交通费用。外出就餐可能会比在家花费更多的钱。在度假区，即使是杂货也可能花费更多。如果您有客人，您可能还会在娱乐活动和景点门票上花费很多。

在度假屋中寻找什么

个人品味和您购买度假屋的原因将决定您将购买的房屋类型及其位置。例如，如果您想远离这一切，您可能想要一间质朴的小屋。另一方面，如果您打算邀请家人参观或考虑出租房屋，您可能想在有很多事情要做的度假区购买一间宽敞的小木屋。以下是您在选择度假屋时需要考虑的一些事项。

地点

• 该物业是否在您家的三小时车程内？如果您计划经常去那里旅行，这一点很重要。
• 附近是否有吸引您和潜在租房者的娱乐活动？
• 该物业是否位于风景优美的理想位置，例如靠近湖泊、海滩或山脉？
• 该地区是否正在大力开发？如果您出租给他人，这可能是一个加分项，如果您正在寻找和平与安宁，这可能是一个减分项。
• 你会喜欢年复一年地回到这个地区吗？

尺寸

• 房子是否足够容纳想要参观的朋友和家人？
• 厨房是否足够大，可以舒适地准备饭菜？
• 卧室和浴室是否足以容纳将要入住的人数？
• 有足够的停车位吗？如果您有房车或大船，这一点尤其重要。
• 是否有空间存放您想留在家中的物品（例如，多余的衣服、设备或食物）？

便利设施（您可能需要的额外设施）

• 家里是否有现代电器，包括洗碗机和洗衣机/烘干机？
• 在寒冷的夜晚，家里有壁炉吗？这在滑雪国家尤为重要。
• 家里有游泳池吗？一个热水浴缸？桑拿？
• 家里是否有您和您的客人可以放松的门廊（屏蔽或未屏蔽）？

维修问题

• 家里是否有可靠的管道、供暖和制冷系统？在度假时进行维修可不是什么乐趣。
• 场地是否需要大量维护？除非你喜欢它，否则你真的想把假期花在院子里锻炼吗？
• 房屋目前是否维修良好，或者您是否必须对其进行翻新以使其适合居住？

您如何为度假屋投保？

您需要为您的度假屋投保，以防损坏和丢失。您的房主保单将为您在您的度假屋提供责任保险。然而，大多数房主的保险单只为额外住所的个人财产提供有限的保障。要为度假屋本身投保并获得额外的个人财产保险，请考虑购买住宅和火灾保险。也可能存在保险问题，具体取决于该物业一年中的空置时间。如需更多信息，请联系保险专业人士。

把你的房子租给别人怎么办？

如果您想将您的度假屋出租给他人，请牢记费用。例如，如果您聘请了一位熟悉出租房屋和您的度假屋所在出租市场的经验丰富的房地产租赁经纪人，您就必须支付费用。如果您单独行动，您将不得不支付广告费、前往房产向潜在租户展示的费用以及聘请律师起草租约的费用。

如果您计划在租赁旺季（例如每周一次的滑雪小屋）短租几段度假屋，您需要为更大的空置期做预算。而且由于短期租赁往往会对房产造成更大的磨损，因此您需要为更高的维修成本做预算。

从好的方面来说，在您不使用度假屋时将其出租给其他人可以帮助支付与拥有房屋相关的成本并为您创造收入。

拥有第二套或度假屋的所得税后果是什么？

您的度假屋的所得税处理取决于您将其出租给他人的天数以及其他因素。

房产仅供您个人使用或每年出租给他人少于 15 天

如果您的第二套房子仅供您个人使用或每年出租给他人少于 15 天，则所得税处理很简单。如果您符合要求，您可以扣除以下项目：

• 财产税
• 符合条件的居住权益
• 伤亡损失扣除

提示： 从此类房屋获得的租金收入无需纳税。

警告： 由于您不报告此房屋产生的租金收入，因此您无法扣除与租金相关的费用。

与出售您的主要住宅不同，当您出售度假屋或第二套房子时，不允许排除资本收益。但是，目前是度假屋的房屋可能会在短短两年内成为您的主要居所。

物业在一年内出租 15 天或以上

当您在一年中将房屋出租超过 15 天时，事情会变得更加复杂。您的度假屋的税收待遇现在取决于分配给个人使用（而不是出租使用）的时间。

如果您在一年中将房屋出租 15 天或以上，并且您个人使用房屋的时间超过一年中的 14 天或出租天数的 10% 中的较大者，则该物业被视为出于税收目的的度假屋.税务处理如下：

• 租金收入：所有租金收入均需申报。
• 租赁费用：租赁费用必须在财产的个人使用和租赁使用之间进行分配。可扣除的费用，例如保险、维修、公用事业和折旧，通常仅限于财产产生的收入金额。
• 其他扣除：您可以扣除合格的住宅利息、财产税和伤亡损失。

如果抵押贷款利息是针对您的主要住所和另一处住所产生的，则被视为合格的住所利息。因此，您将无法扣除不止一处二级住宅或度假屋的抵押贷款利息。在确定每年可扣除的合格居住利息金额时，可能考虑的债务金额也有限制。

如果您不经常出于个人目的使用您的房屋（即您不符合 14 天/10% 规则），您的度假屋被严格视为出租或商业财产。税务处理如下：

• 租金收入：总租金收入在超过与租金相关的费用的范围内应纳税。
• 租金费用：所有费用，包括抵押贷款利息、房产税、保险、广告等，都可以从房产的租金收入中扣除。您应该在联邦所得税申报表的附表 E 中报告这些费用。
• 损失：如果总租金支出超过总租金收入，那么由此产生的损失可能会从您的个人收入中扣除（受相关限制，包括对扣除被动损失的限制）。

警告： 与出售您的主要住宅不同，当您出售出租物业或第二套/度假屋时，不允许排除资本收益。但是，如果您在出售房屋之前的五年内拥有并使用该房屋作为主要住所，则您可能有资格获得资本收益排除，即使该房屋是出租物业或度假屋的其余部分五年期间。

总之，我们看到许多客户拥有第二套住房和短期租赁。如果您也在探索第二个家，我们希望您可以使用这些信息来帮助您做出更明智的决定。

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